松戸市 最寄り駅 市川大野 530万円の再建築不可物件

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中古戸建賃貸を購入

賃貸用の中古戸建物件を探し始めた私は、アットホームやHome’sやSUMOなどのページで、物件を探しはじめました。

ちなみに、中古戸建の情報はアットホームが豊富です。なぜだか分かりませんが。

アットホームに「1千万円以下」「駅から徒歩15分以内」などの条件を指定すると、該当する物件が定期的にお知らせメールで通知されます。

私はその中から、手のとどきそうなものを選んで、不動産店に連絡し、物件を見せてもらうことをすこしずつ始めました。

千葉北東部は手ごろな物件が多い

私が住んでいる千葉県北東部は、首都圏の中で一番不動産価格が低いので、不動産の世界では有名です。首都圏の物件の価格というものはおおまかにいって、都心から始まって、「の」の字を描くように物件が下がっていきます。東京→神奈川→埼玉→千葉の順番です。ただ、千葉の中でも市川市、船橋市、浦安市などの沿岸部よりも、松戸市、柏市、鎌ヶ谷市などのより北東部のほうが安いです。

物件の価格差ほど家賃差はないものです。日本ではマイホーム志向が強いので、よほど都心の便利な場所でないと高級賃貸は存在しません。

たとえば独り暮らし用の賃貸物件などでは、6~9万円くらいがだいたいで、物件価格が2倍になっても家賃は2倍にはならないものです。

そして、戸建て賃貸においては、一人暮らし向けというよりは、2人以上の世帯向けなので、一人暮らしよりもよりいっそう、高い家賃を出して賃貸に住もうという人は少なくなります。

したがって、戸建て賃貸においては、首都圏で千葉北東部というのは一番物件価格が安いという意味で最適なのです。

再建築不可物件について

1千万円以下で購入できる中古建て物件は、ちょっと交通の便がよい物件になると、再建築不可の物件が多いです。

この再建築不可の物件というのは、不動産投資の教科書などでなすこぶる評判が悪いです。

その理由としては、ひとえに「融資の担保とならない」

ということに尽きます。

不動産投資のマニュアルなどでは、1軒目から融資を受けたり、1軒目を現金で購入し、それを担保に融資を受けたりというものが多いからです。

確かに本格的に不動産投資を拡大してくつもりであればそうでしょう。

しかし、1千万円以下で再建築不可でない物件というと、多額のリフォームが必要な状態であったり、立地が悪いものが多くなってしまいます。

庶民の初心者が不動産投資を始める場合は、融資の受け方も分からないことがほとんどだと思います。

そういう初心者であった私にとって

  • 物件価格が土地の評価額を下回る
  • 建物の状態が比較的よい
  • 前のオーナーも賃貸物件にしており、実績がある
  • うまく賃貸がつけば数年で回収できる

こういった条件の物件は、再建築不可物件以外にはありませんでした。

不動産投資
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